תחום המקרקעין, באופן כללי, הוא מתחומי המשפט המורכבים ביותר שישנם. בשנת 1969 חוקק במדינת ישראל 'חוק המקרקעין' אשר עליו מתבססים למעשה כל דיני המקרקעין הישראליים. בחלק גדול מן המקרים, תחום המקרקעין עוסק בסוגיות משפטיות כמו שאלת בעלות על שטח מסוים והסדרה תהליכי תכנון ובנייה. במאמר זה אנו נציג לכם סקירה קצרה של כמה מן התחומים הבולטים בתחום המקרקעין, ונדון לעומק ברמת חשיבותו של עורך דין המקרקעין בכל אחד מהם.

 

מרבית האנשים, באיזה שהוא שלב בחייהם, יהיו מעורבים בעסקת מקרקעין. עפ"י רוב,  מדובר בעסקה ה- "יותר בסיסית" של רכישת דירה חדשה. לצד זאת, ניתן למנות גם עסקאות מורכבות במיוחד כמו עסקאות קומבינציה ועסקאות של קבוצות רכישה אשר מצריכות ידע וניסיון נרחבים מאוד. בדיוק בגלל עסקאות ומקרים כאלה ואחרים, כדאי להתייעץ עם עו"ד מומחה אשר עוסק בתחום המקרקעין.

 

תחום המקרקעין הוא רחב יריעה, והוא עוסק בין היתר בתחומים החשובים הבאים:

 

  • "חוזה מכר"מסמך עקרונות המסדיר את יחסיהם של מוכרי וקוני נכסים.

 

  • פירוק שיתוף במקרקעיןזכות העומדת לאי אילו מן השותפים המחזיקים ביחד דירה, בניין או קרקע לצאת מהסכם השותפות ולמכור את חלקם האישי.

 

  • עסקאות פינוי בינוי (או עסקאות התחדשות עירונית)הסכמים ייעודיים הנחתמים בין יזמים/קבלנים לבעלי דירות המתגוררים בבתים משותפים (בניינים עם מספר דירות ורכוש משותף), כאשר המטרה היא להוביל מהלך של הריסת מבנים ישנים והקמת מבנים חדשים במקומם.

 

  • הערת אזהרהרישום הערה מיוחדת בטאבו אשר מבטיחה זכות עקרונית על קניין במקרקעין.

 

נתייחס כעת לכל אחד מארבעת התחומים הנ"ל, בכדי להמחיש את גודל חשיבותו של עו"ד מקצועי למקרקעין:

 

 

חוזי מכר

לקנות או למכור נכס זה הוא סיפור מורכב במיוחד. בתור מי שמעוניינים לקנות  נכס, עלינו לבחון היבטים חשובים ומהותיים כגון:

 

  • האם ישנם חובות קודמים על הנכס?
  • האם הנכס משועבד?
  • האם הנכס הנמכר נמצא בשכירות?
  • האם יש צדדים נוספים בעלי זכויות על הנכס?
  • האם קיימות חריגות בנייה?
  • האם קיימים פגמים בנכס?
  • ועוד…

 

עריכה וחתימה על חוזה מכר מוסכם תוכל לעשות לכם הרבה מאוד סדר. ורק עו"ד מומחה אשר עוסק בתחום המקרקעין יוכל לסייע לכם לבחון את תקינותו של חוזה המכר.

 

 

פירוק שיתוף במקרקעין

עפ"י 'חוק המקרקעין', אנשים המחזיקים בבעלות משותפת דירות, בניינים או שטחים יכולים להחליט על פרישה מן השותפות ועל מכירה של חלקם האישי. לכשעצמו, זה לא נשמע כעניין מסובך מדי. אמה מה, כאשר מדובר במקרים מורכבים יותר כמו משקיעי נדל"ן הפורשים מקבוצות השקעה או יורשים של נכס אשר נקלעו לסכסוך משפחתי, אז אנחנו נמצאים כבר ב- "ליגה" אחרת לגמרי. ראשית, מי שמעוניין בתהליך הפירוק צריך לבדוק היכן רשומים זכויותיו: טאבו, מנהל מקרקעי ישראל או חברה קבלנית. בהמשך התהליך, יהיה צורך בהגשת תובענה אל הערכאה המשפטית הרלוונטית:

 

  • בית משפט השלום – במקרה ומדובר בזכויות הרשומות בטאבו.

 

  • בתי המשפט השלום או המחוזי – במקרה ומדובר במנהל מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית פרטית).

 

מכיוון שמדובר כאן בסוגיה רגישה ומורכבת כל כך, מומלץ להתייעץ מול עו"ד מומחה העוסק בתחום המקרקעין.

 

 

עסקאות פינוי בינוי

על פניו, עסקאות פינוי בינוי הן בגדר "עסקת המאה". קבלנים מתחייבים לשפץ שטחים ציבוריים, המדינה לא משקיעה בכך שקל ודיירי הדירות זוכים ליהנות ממקום מגורים חדש ומשודרג. לצד זאת, יש היבטים משפטיים חשובים אשר צריכים להילקח בחשבון, כאשר הבולט שבהם הוא התחייבותו של הקבלן לבצע את עבודות ההריסה והבנייה. על מנת להבטיח את העמידה בהתחייבות הזו (ובהרבה מאוד התחייבויות נוספות), יש לערוך התקשרות חוזית מסודרת אשר תסדיר את היחסים שבין בעלי הדירות לקבלנים. וגם כאן כמובן, חשוב לפנות ולהיעזר בעו"ד מקרקעין מומחה.

 

 

הערת אזהרה

הערת אזהרה הנרשמת בפנקסי המקרקעין (טאבו) מעידה על התחייבותם בכתב של בעלי המקרקעין ו/או של בעלי הזכויות במקרקעין לבצע או להימנע מביצוע עסקאות מקרקעין. דוגמא רלוונטית לכך היא בעל דירה העורך חוזה עם קונה פוטנציאלי ומתחייב בפניו כי הדירה תעבור בעתיד על שמו. ככלל, יש כמה סוגים מרכזיים של הערות אזהרה:

 

  • התחייבות לביצוע עסקה/להימנע מביצוע עסקה עפ"י סעיף 126.
  • הערת אזהרה לרישום משכנתא עפ"י סעיף 126.
  • ביטול הערת אזהרה עפ"י סעיף 126.

 

מצד אחד, זה נראה כמו עניין פשוט מאוד. רושמים הערת אזהרה ומבטיחים קניין עתידי על הנכס. יחד עם זה, גם כאן עשויות להיות חריגות משפטיות. אחת הדוגמאות לכך היא אי רישום של הערת אזהרה מה שעשוי לפגוע בזכויותיו העתידיות של קונה הנכס. דוגמא נוספת היא מקרה חריג שבו מוכר הנכס מוכר את רכושו לצד ג' – למרות שקיימת הערת אזהרה לגביו (ויתכן גם כי הוא לא היה מודע לכך).

 

בדומה לשלושת מקרי הבוחן הנוספים שהצגנו, גם כאן ההמלצה הגורפת היא לפנות לעו"ד מומחה למקרקעין אשר עוסק ומטפל בסוגיות מקרקעין.